Блог о гостиничном бизнесе Алексея Арсеньева

Как правильно купить гостиницу.

389просмотров

купить отель, кпить гостиницу

Покупка гостиницы как готового бизнеса весьма выгодное вложение, если, конечно, этот бизнес зарабатывает и может работать с некой долей автономности.
Эта статья для потенциальных покупателей готовых отелей, которые смогут проверить бизнес перед покупкой и не приобрести «кота в мешке». Ведь весь интернет пестрит объявлениями, что купить гостиницу — это просто, купить отель — это выгодно и надежно!

Контроль и отчет по движению денежных средств.

Если вам предложили купить гостиницу, то, как любой инвестор, вы должны понять сроки окупаемости своих инвестиций. Следовательно, надо ответить на простой вопрос, а сколько этот бизнес приносит чистой прибыли ее владельцу за последний год или за несколько лет?
Во-первых, вам поможет бухгалтерская отчетность. Вы сможете понять сколько денег пришло и сколько денег ушло. А также по платежам в пользу контрагентов и систем бронирования определить сколько контрактов на заселение заключено и насколько они действенны.
Во-вторых, практически каждый нормальный отель работает через автоматизированную систему учета (Property Management System — PMS), куда записываются все бронирования со стоимостью, источником (сайт, система онлайн, агент, …), датой, ФИО гостя.
В-третьих, запросите на проверку контрактную базу гостиницы по агентам заселения (системы онлайн, корпоративные клиенты, турфирмы) и проверьте насколько эти контракты «живы». Для примера, в некоторых отелях нашей сети лежат около 500 договоров, из которых работают 50-70.
В-четвертых, вам надо понять в каких системах онлайн бронирования (ADS, GDS) присутствует данный отель.
Так что, выручку отеля можно сосчитать. Сложнее дела обстоят с расходами и их учетом, ведь по современной системе налогообложения выгодно увеличивать расходную часть.
Основные расходы в гостинице:
— расход на ФОТ
— расход на маркетинг (вся реклама)
— расход на комиссию агентам бронирования
— расход на обслуживания недвижимости
— налоги
Все эти расходы можно проверить через отчетность гостиницы, но также есть расходы, которые невозможно найти в прошлом. Представим, продавец отеля хочет скрыть расход от покупателя, чтобы прибыль отеля была больше и покупка гостиницы выглядела более инвестиционно привлекательнее, он может скрыть разовые расходы, например замену сломанного оборудования (система кондиционирования, бойлер, телефонная станция и т.п.). Этот расход разовый, а не постоянный, следовательно, сложнее отследить. Все подобные поломки списываем на амортизацию ремонта и оборудования, минимум 15% в год.
Далее путем нехитрых вычислений прибыль=выручка-расходы понимаем сколько денег зарабатывает данный отель.

Оцените инвестиционную привлекательность недвижимости в регионе и городе, где вы собираетесь купить отель. Если это крупные города и центры регионов, то там экономика постоянно растет, и недвижимость поднимается в цене, что увеличит вашу капитализацию, а следовательно и стоимость гостиничного актива.

Всегда при покупке отеля спрашивайте про причину продажи.
Продавать прибыльный бизнес, да, еще и автономно работающий — это странно. Если вам честно ответят, что хотят продать с целью заработать, то это логично.

Риски после покупке гостиницы.
Необходимо проверить есть ли задолженности по всем агентам бронирования. Например, вы купили отель, а предыдущий владелец задолжал комиссию booking.com, который будучи огромной корпорацией выключает ваш отель из продаж до полного погашения задолженности. И все ваши мольбы по типу: «это не я, это предыдущий владелец вам должен!» или «вам должно ООО «Вася», а я ООО «Петя» получать лишь один ответ, что санкции применены не к вам лично, уважаемый, а к адресу, где расположен отель, и пока вы не оплатите задолженность, букинг вас продавать не будет. Аналогичная история со всеми бронировщиками, а с ними лучше не ссориться, если вы решили заняться гостиничным бизнесом.

После покупки отеля получите все доступы!
Для работы вам нужны логины и пароли во все системы онлайн бронирования, доступ на сайт, домен, систему управления сайтом, хостинг, почты, группы и паблики в соцсетях. А также телефонные номера, к которым привязаны эти доступы.

Купить гостиницу необходимо с персоналом, который своей работой обеспечивает чистые простыни и заселение. А то может случиться массовое увольнение, которое оставит вас одного в отеле.

Оцените состояние здания, износ коммуникаций, амортизацию ремонта, состояние мебели и текстиля. Возможно вам придется что-то из этого в скором будущем докупать или заменять.

Какую гостиницу купить из нескольких вариантов?
Самое главное для гостиницы — это расположение, расположение и еще раз расположение. Центр любого города или максимальное приближение к центру будет хорошим вложением средств и ликвидным в будущем.

И не важно, где вы хотите купить гостиницу, в Сочи, Крыму, на берегу моря или в Москве, простая проверка бизнеса перед внесением предоплаты существенно сократит риски потерь после.

Нужно понимать, что покупка целого или доли прибыльного отеля стоит дороже, чем строить и раскручивать его самому, но с поправкой на время выгодно купить уже готовую гостиницу.

Для проверки потенциального отеля, который вы хотите купить можно пригласить специалистов из моей команды, от меня сложно что-либо утаить в финансовой составляющей и маркетинге гостиничного бизнеса!



Похожие материалы

Комментарии 0

Написать комментарий: