• Категория: Консалтинг, Новости гостиничного бизнеса
• Комментарии: 0
• Дата: 2017-02-11

Продажа любой гостиницы — это в первую очередь продажа гостиничного бизнеса, который должен быть оценен правильно, а само предложение должно быть оформлено по всем канонам с обоснованием цены продажи за ваш отель.

Как сформировать цену продажи вашего отеля?

Во-первых, необходимо оценить стоимость активов вашего гостиничного бизнеса. Активы подразделяются на материальные с поправкой на амортизацию:

• стоимость недвижимости
• стоимость мебели и оборудования в здании или помещениях гостиницы, каждая скрепка, стол или стул
• стоимость ремонта и отделки
• стоимость текстиля, каждое полотенце с логотипом гостиницы или без него, белье, скатерти, подушки, …

И нематериальные активы:

• действующие контракты на бронирование будь то онлайн системы, корпоративные договора, турфирмы, агенты, любые контракты на заселение
• действующие сотрудники, занятые в операционной деятельности отеля, обслуживающие гостей, выполняющие условия по подписанным контрактам на заселение
• сайт, группы в соц.сетях и все электронное, что у вас есть
• система учета движения денежных средств вашего бизнеса, уникальная система бухучета, ноу-хау, PMS-система, система автоматизации работы.

Если в отеле есть ресторан, спа, кафе, которые зарабатывают дополнительную прибыль, то описать эти активы надо отдельно. Чем больше у вас активов, тем выше стоимость бизнеса. Но не стоит делать, как в «Золотом Теленке», что вместе с машиной продавалась еще и пальма… Описывать необходимо лишь те активы, которые имеют прямое отношение к вашему бизнесу, отражают состав имущества вашей организации.

Во-вторых, вам необходимо указать четкую прибыль предлагаемой для продажи гостиницы в год и помесячно. Т.е. сколько денег будет зарабатывать ваш отель новому собственнику за первый год работы. Далее вам надо быть готовым обосновать указанные цифры по выручке и по расходу, например, предоставив бухгалтерскую отчетность и доступ в PMS-систему гостиницы за последний год. Таким образом, потенциальному покупателю будет понятен процент окупаемости его инвестиций. Например, вы продаете отель за 1000000 долларов, который приносит 100000 долларов в год, то окупаемость составляет 10 лет или 10% в год.

В-третьих, вы складываете стоимость материальных активов, стоимость нематериальных активов и минимум три годовые прибыли, получая обоснованную цену продажи гостиницы.
цена бизнеса=материальные активы + нематериальные активы + годовая прибыль*3

По этой формуле получив цифру, продавец оценивает насколько ему выгодно сейчас продать готовый отель по этой цене, если гостиница позволяет, то можно повысить цену продажи за счет увеличения годовой прибыли, маркетинга и запросить не за 3 года, а, например, за 5 лет прибыль. Открывать свои секреты и отчетность можно только после предоплаты!

Причины продажи гостиницы.

Сразу хочу сказать, что продать гостиницу, которая не несет прибыль, будет не так просто, и по указанной выше формуле не так выгодно для продавца, т.к. покупается лишь недвижимость с ремонтом. Очень часто потенциальный покупатель гостиницы спрашивает причину продажи бизнеса. Если вы продаете бизнес с целью заработка, то так и отвечайте, что продажа отеля с целью извлечения прибыли от продажи работающего бизнеса. А то очень часто начинают «намазывать», что в связи с переездом в другой город, по семейным обстоятельствам и т.п., что моментально отпугивает потенциального покупателя. Иногда крупные холдинги или предприниматели избавляются от непрофильных активов, что тоже имеет право на существования, но покупатель может задать вопрос, а зачем избавляться от выгодного актива, даже, если он непрофильный?

Стоимость любого бизнеса напрямую зависит от его капитализации что в гостиничном бизнесе имеет в своей основе недвижимость, которая в крупных городах постоянно дорожает. Следовательно, вы можете об этом указать в процессе подготовки продажи гостиницы. Например, вы продаете отель за 1000000 долларов с годовой прибылью 100000 долларов в центре города М., в районе, где за последние 3 года недвижимость дорожала на 10% в год, то капитализация покупателя увеличится на 10% за счет роста недвижимости и еще 10% от покупки он заработает прибылью с бизнеса. Но обращаю внимание, что на 10% за счет недвижимости дорожает не весь бизнес, а лишь одна часть материальных активов — недвижимость. Не стоит сразу же ко всей цене рисовать 10% плюсом.

Как и где продавать гостиницу или мини-отель?

Сайтов по продажи бизнесов уже великое множество. Начиная досками объявлений типа avito и продолжая компаниями, которые специализируются на перепродажах готового бизнеса.
Необходимо сформировать цену, описать активы, оформить в красивое коммерческое предложение и выставить на соответствующих площадках, в том числе и на самом сайте отеля. Не стоит бояться, что это отпугнет гостей, наоборот может привлечь покупателей. Можно нанять брокера по продаже бизнеса — заинтересованное лицо, который будет искать покупателей и вести переговоры от вашего имени за % от сделки. Можно столкнуться с противодействием сотрудников и частой ошибкой собственника бывает, что от персонала скрывают вероятность продажи отеля. Чтобы избежать недопонимания, рекомендую сообщить всему персоналу, что в случае продажи гостиницы, каждый получит бонус — свою месячную ЗП как премию за годы лояльности компании.

Подобная схема подготовки и продажи гостиничного бизнеса подходит для любого объекта, в том числе мини-отеля или хостела. Но, если вы продаете отель без недвижимости, например мини-отель в жилом фонде, то необходимо учитывать все те же активы, а аренду необходимо отнять из прибыли, и бизнес не подкрепленный недвижимостью будет сложно продать больше, чем 2 годовые прибыли. Чаще всего гостиницы покупают перед сезоном, но и цена тогда более интересна для продавца, ведь у покупателя будет возможность «отбить» вложения быстрее.

Похожие материалы

Комментарии 0